11、拟定物业管理方案前企业应该做好哪些准备工作?

1)组建工作班子。

2)对人员进行培训。

3)准备经费。

4)准备设备。

5)准备相关资料。

12、物业管理方案包括哪些内容?

1)物业管理档次，物业的类型、功能将决定不同的物业消费水平，从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定是制定物业管理方案的基础，管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。

2)物业管理服务的标准，物业的类型、功能、和档次决定物业管理服务的项目和质量标准。

3)物业管理财务收支预算，物业管理是有偿的服务与管理，物业管理方案的核心是物业管理档次决定管理应达到的服务标准和收费标准。

13、物业管理方案的基本结构?

1)项目管理的整体设想与策划。

2)管理模式，包括:运作模式、工作流程、组织架构、激励机制、信息反馈处理机制。

3)人力资源管理，人员的配备、培训、管理。

4)规章制度建设，规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化管理。

5)经营管理指标，经营、管理指标承诺及采取的措施。

6)社区文化建设与社会服务。

7)财务管理及经费收入测算。

8)日常管理。

9)物业维修养护计划和实施。

14、制定物业管理方案的主要步骤?

1)成立机构、培训人员。

2)准备经费、设备、资料。

3)项目、使用人需求、竞争对手调查。

4)研究分析调查资料。

5)确立管理档次、管理目标。

6)确立主要措施和服务管理项目。

7)经费预算。

8)草拟方案文本。

9)向专家顾问咨询。

10)送公司领导审阅。

11)修改、研讨、可行性研究。

12)定稿、实施、反馈。

15、制定物业管理方案的主要方法?

1)经理意见法。经理意见为主，征求意见为基础。

2)内部征询法。广泛征求意见，综合归纳后制订。

3)学习借鉴法。借鉴国内外对相似物业管理的思路。

4)专家意见法。在向专家全面介绍调查结果的基础上，请专家协助制订。

5)综合制定法。综合运用以上四种方法制定。

16、物业管理企业内部制度的建立主要有哪些内容?

1)员工管理条例:劳动用工制度，员工行为规范，员工福利制度，企业奖惩制度。

2)各部门的职责范围:办公室、财务部、管理部门、服务部门。

3)员工岗位责任制:经理室人员、办公室人员、管理处人员岗位职责。

17、建立物业管理企业外部制度，应该从哪些方面着手建立?

1)物业接管验收规定。

2)楼宇入住规定:入住通知单书，收楼须知，入住手续书，入住合约。

3)物业管理合约:明确业主、开发商、管理者的权利与责任，明确对物业公共部位及公共设施的管理，对物业损坏无法正常使用的规定，管理费用的规定，法律责任和其他事项。

4)住户手册:居住区概况与管理，业主须知，日常管理与维修，物业管理条理，综合服务和有关部门电话号码。

5)住宅区房屋及设施接代管制度:对接管范围、标准程序的规定，对房屋代管权责的规定。

6)房屋管理服务制度:房屋维修养护规定，房屋装修管理规定。

7)住宅区管理规定:治安消防车辆，卫生绿化，楼宇市场管理，禁止违章。

8)业主公约和业主委员会章程。

18、制定物业管理制度的程序?

1)研究所管物业的实际情况。

2)研究业主及使用人的全面情况。

3)正确评价本企业现状。

4)学习有关政策法规，借鉴外企业经验。

5)形成规章制度条目及思路。

6)分头草拟，征求意见，讨论修改。

7)定稿-批准-执行。

19、业主公约其法律依据?

1)《民法通则》规定:不动产的相林各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理藏水、排水、通行、通风、采光等相临关系。

2)建设部《城市异产毗连房屋暂行规定》:所有人和使用人对公用的部位和设施，应共同合理使用并承担相应义务。

20、业主公约的特点?

1)公约的主体是全体业主。

2)公约的客体是物业使用、维修和管理等方面的行为。

3)公约的内容是有关物业使用维修管理方面的权利和义务，既有法律规范又有社会公德的内容。

4)公约经业主签约，大会审议通过，对全体业主和使用人都具有约束力。

5)公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。